Steuerlich absetzbare Kosten für Immobilien-Kapitalanleger:

Werbungskosten:

• Abschreibungen: Anschaffungskosten    der Immobilie (altersabhängig).
• Kreditzinsen: Für Darlehen zur Immobilienfinanzierung.
• Grundsteuer: Jährlich absetzbar. 
• Instandhaltung & Reparaturen: Kosten für   Pflege und Erhalt.
• Hausnebenkosten: Wasser, Strom, Heizung, Müllabfuhr.
• Verwaltergebühren: Für beauftragte Immobilienverwaltung.
•  Leerstandskosten: Während der unvermieteten Zeit.

Sonderausgaben:

• Gebäudeabschreibung: Steuerlich relevante AfA.
• Handwerkerleistungen: Für Renovierung oder Sanierung.

Weitere Kosten:

• Reisekosten: Für Vermieterreisen zur Immobilien
• Kommunikation: Telefon- und Portokosten.

Fallbeispiel (Eigentumswohnung, Baujahr 1975):

• Schuldzinsen, Abschreibungen, Instandhaltungs-, Verwaltungs- und Hausgeldkosten sowie Grundsteuer.

Hinweis:

Beratung durch einen Steuerberater wird dringend empfohlen.

Für eine vermietete Wohnung als Kapitalanlage kann eine 100%-Finanzierung sinnvoll sein. 

Eigenkapital wird in der Regel nur für die Kaufnebenkosten benötigt, dazu zählen Notarkosten und Grundbuchgebühren (ca. 1,5%–2%) sowie die Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5%–6,5%). 

Abhängig von der Bonität und des Objekts ist es möglich, auch die Kaufnebenkosten zu finanzieren.

Die monatliche Sparrate bzw. anfänglicher Aufwand/ Zuzahlung bezieht sich darauf, dass nach Abzug der Einnahmen / Steuerersparnis und Ausgaben einer Immobilie der verbleibende Differenzbetrag übrig bleibt.

Im Allgemeinen setzen sich die Kosten bei einer Immobilie als Kapitalanlage aus folgenden laufenden Ausgaben zusammen:

●  Immobiliendarlehen (Zinsen & Tilgung)

●  Kosten für die Hausverwaltung

ggfs. für die Sondereigentumsverwaltung

●  Rücklagen für die Instandhaltung

● nicht umlegbare Nebenkosten

Diese laufenden Ausgaben stehen den Einnahmen gegenüber:

 ● Mieteinnahmen

 ● steuerliche Effekte (AfA-Abschreibung, lineare Abschreibung usw.).

Für Bestandswohnungen beginnt eine mögliche  Zuzahlung ab ca. 100€ , abhängig der Wohnungsgröße, Kaufpreis, Lage/Standort, Mieteinnahmen etc.

Die Sparrate reduziert sich durch die kontinuierliche Tilgung des Darlehens, Mieterhöhungen oder Mieterwechsel etc. 

Laufende Finanzierungen sind durch die Zinsbindungsdauer vor Zinssteigerungen geschützt. Die niedrigen Zinsen der Vergangenheit haben die Anlageklasse Immobilien einem breiten Publikum zugänglich gemacht. 

Für neue Finanzierungen bedeutet dies aktuell jedoch einen höheren monatlichen Aufwand, der ein entsprechend leistbares monatliches Nettoeinkommen erfordert.

Sollten die Zinsen nach Ablauf der Zinsbindung beispielsweise nach 10 Jahren höher sein, so werden die zusätzlichen Kosten durch die Tilgung des Darlehens abgefedert. Wenn die Zinsen nach Ablauf der Zinsbindung niedriger sind als zu Beginn des Darlehens, profitieren Sie erheblich

Die Tilgungsrate hat direkten Einfluss auf die monatliche Belastung sowie die Laufzeit des Kredits beim Wohnungskauf. Es ist wichtig, dass sie individuell angepasst wird. Zu beachten ist, dass die Tilgung nicht als Werbungskosten steuerlich absetzbar ist, da sie das Vermögen von Bargeld in Immobilienvermögen umwandelt.

Für Kapitalanleger liegt die Tilgung bei 1,5%. 

In Zeiten niedriger Zinsen wurde die Tilgung mit zeitweise 2%-3% finanziert.

Je nach Darlehensvertrag können auch Maximalbeträge in Form einer sogenannten Sondertilgung fixiert werden. 

Durch die Auswahl des richtigen Standorte ergibt sich grundsätzlich eine hohe Nachfrage an Wohnraum. Die Auswahl des Mieters durch die Mietverwaltung reduziert Risiken eines Mietausfalls. Bei  größeren Wohnanlagen wird meist ein Mietpool gegründet. Bei vermieteten Bestandswohnungen gibt es bereits eine dokumentierte Miethistorie, sodass Sie mit Kauf der Wohnungen auch das Mietverhältnis übernehmen. 

Bei vermieteten Bestandswohnungen ist eine entsprechende Versicherung gegen Mietausfall eine zusätzliche Option.