Denkmalimmobilien als Kapitalanlage: Ein Überblick über die Denkmal-AfA und steuerliche Vorteile


Denkmalgeschützte Immobilien bieten Kapitalanlegern eine besonders attraktive Möglichkeit zur Investition. Neben der oft einzigartigen Architektur und historischen Bedeutung bieten Denkmalimmobilien interessante steuerliche Vorteile, die durch die Denkmal-AfA (Absetzung für Abnutzung) und den hohen Sanierungsanteil entstehen. In diesem Beitrag betrachten wir die Vorteile der Denkmalimmobilie und stellen eine Beispielberechnung zur steuerlichen Absetzung vor.
1. Was sind Denkmalimmobilien?
Denkmalimmobilien sind Gebäude, die aufgrund ihrer kulturellen oder historischen Bedeutung unter Denkmalschutz stehen. Dies können Wohn- oder Geschäftshäuser, aber auch einzelne Wohnungen in größeren denkmalgeschützten Anlagen sein. Die Sanierung dieser Objekte muss behutsam und unter Berücksichtigung der Denkmalschutzauflagen erfolgen, was zu einem höheren Investitionsaufwand führen kann. Diese Investition wird jedoch durch steuerliche Anreize gefördert, um die Erhaltung solcher Gebäude zu unterstützen.
2. Denkmal-AfA: Steuerliche Vorteile durch Sanierungskosten
Die Denkmal-AfA ist eine besondere Form der Abschreibung, die auf den Sanierungsanteil bei denkmalgeschützten Immobilien gewährt wird. Diese Abschreibungsmöglichkeit ist besonders für Kapitalanleger interessant, da sie eine hohe Steuerentlastung in den ersten Jahren nach dem Kauf ermöglicht. Abhängig davon, ob die Immobilie selbst genutzt oder vermietet wird, unterscheiden sich die Abschreibungssätze:
- Für vermietete Immobilien: Der Sanierungsanteil kann über 12 Jahre abgeschrieben werden – 8 Jahre lang zu 9% und weitere 4 Jahre zu 7%.
- Für selbstgenutzte Immobilien: Der Sanierungsanteil kann über 10 Jahre lang mit 9% abgeschrieben werden.
Da die Denkmal-AfA nur für die Sanierungskosten gilt, ist der Sanierungsanteil am Kaufpreis ein entscheidender Faktor für die Höhe der steuerlichen Ersparnis. Je höher der Sanierungsanteil, desto mehr kann über die Denkmal-AfA abgeschrieben werden.
3. Vorteile einer Denkmalimmobilie als Kapitalanlage
- Steuerliche Vorteile: Die Denkmal-AfA ermöglicht eine deutlich höhere Abschreibung der Sanierungskosten, was insbesondere für Anleger mit einer hohen Steuerlast attraktiv ist.
- Wertzuwachs und Exklusivität: Denkmalgeschützte Immobilien sind meist rar und in bevorzugten Stadtlagen zu finden. Die hohe Nachfrage nach solch einzigartigen Objekten kann zu einer langfristigen Wertsteigerung beitragen.
- Langfristige Vermietbarkeit: Denkmalimmobilien haben oft ein Alleinstellungsmerkmal, das Mieter anzieht, und sie gelten in vielen Regionen als besonders attraktiv.
- Substanzwert: Im Vergleich zu Neubauten verfügen Denkmalimmobilien oft über eine besonders hochwertige und beständige Bausubstanz.
4. Beispielrechnung: Steuerliche Betrachtung einer Denkmalimmobilie als Kapitalanlage
Betrachten wir ein Beispiel, bei dem eine denkmalgeschützte Wohnung als Kapitalanlage erworben wird. Der Kaufpreis der Wohnung beträgt 300.000 Euro, und der Sanierungsanteil liegt bei 75%, also bei 225.000 Euro. Die übrigen 25%, also 75.000 Euro, entfallen auf den Gebäudeanteil, der regulär über 50 Jahre abgeschrieben wird.
Steuerliche Abschreibung über die Denkmal-AfA:
Für die Sanierungskosten von 225.000 Euro kann der Kapitalanleger die folgenden Abschreibungen geltend machen:
- Jahr 1–8: 9% von 225.000 Euro = 20.250 Euro jährlich
- Jahr 9–12: 7% von 225.000 Euro = 15.750 Euro jährlich
Standardmäßige Abschreibung des Gebäudewerts
Zusätzlich kann der Gebäudeanteil von 75.000 Euro regulär abgeschrieben werden:
- Jährlich: 2% von 75.000 Euro = 1.500 Euro
Gesamtabschreibung in den ersten Jahren
- Jahre 1–8: 20.250 Euro (Denkmal-AfA) + 1.500 Euro (Gebäudeabschreibung) = 21.750 Euro pro Jahr
- Jahre 9–12: 15.750 Euro (Denkmal-AfA) + 1.500 Euro (Gebäudeabschreibung) = 17.250 Euro pro Jahr
So kann der Kapitalanleger in den ersten acht Jahren insgesamt 174.000 Euro abschreiben (21.750 Euro × 8), gefolgt von 69.000 Euro (17.250 Euro × 4) in den nächsten vier Jahren.
Insgesamt ergeben sich in den ersten 12 Jahren Abschreibungen in Höhe von 243.000 Euro.
Steuerersparnis:
Angenommen, der Kapitalanleger hat einen persönlichen Steuersatz von 42%. Die Steuerersparnis beträgt dann:
- Jahre 1–8: 21.750 Euro × 42% = 9.135 Euro jährlich
- Jahre 9–12: 17.250 Euro × 42% = 7.245 Euro jährlich
Über die 12 Jahre ergibt sich somit eine Steuerersparnis von insgesamt 98.460 Euro. Dieser Vorteil kann die Steuerlast erheblich reduzieren und die Rentabilität der Kapitalanlage deutlich steigern.
Fazit:
Denkmalimmobilien sind eine attraktive Investitionsmöglichkeit, insbesondere durch die steuerlichen Vorteile der Denkmal-AfA und den hohen Sanierungsanteil. Der mögliche Werterhalt und die exklusive Lage vieler Denkmalobjekte steigern ihre Attraktivität für Kapitalanleger. Gerade in Zeiten niedriger Zinsen kann eine Denkmalimmobilie eine hervorragende Wahl für eine wertbeständige und renditestarke Investition sein.
Für eine detaillierte Beratung und Berechnung, wie sich die Denkmal-AfA auf Ihre individuelle Steuerbelastung auswirkt, empfehlen wir ein Gespräch mit einem Steuerberater und Immobilienexperten.









































